华臣房产投资分析 | 迅猛崛起的帕赛区域

文 / 房产部助理 Emily

　　近年来，菲律宾宏观经济发展强劲，政局稳定，且人口红利优势明显。加之快速上涨的住宅市场和适合以小博大的投资方式，这里房产市场已经越来越受到国内投资者的青睐。尤其是马尼拉地区更是有不少值得关注的项目。

　　通常，我们所说的马尼拉泛指整个大马尼拉地区，包括了17个市镇，由数个成熟区域和链接这些区域的公路组成。不过需要注意的是，成熟区域之间虽然距离不远，但是因为马尼拉糟糕的公路状况，往往需要很长的通勤时间。而在成熟区域间，则遍布着大量低矮的民房和贫民区。因此，到马尼拉投资房产，首先要了解其区域构成，再锁定几大配套完善、商业发达、产业集中的区域，最后再根据自己的投资偏好和资金实力进行相应的选择。

　　马尼拉主要包括了四大值得投资的区域。一是马尼拉最成熟的区域马卡蒂Makati City和BGC，二是正在快速发展的奥提加斯Ortigas和Ortigas Plus，三是北边价格相对较低的奎松区域，以及我们接下来要说到的Bay Area，即赌场云集的帕赛区域（Pasay City）。

那么，帕赛的区域价值在哪里？我们可以从三方面来概括：

1、得天独厚的地理位置，尽享马尼拉湾区的价值优势。

2、菲政府高度重视，是土地建设规划的重中之重。

3、曾被誉为亚洲的“拉斯维加斯”，同时拥有MOA（亚洲购物中心），吸金能力十足。

　　我们要知道，房产投资买的是未来这一区域的经济增长，是城市相关的配套资源。因此在房产投资前有必要对区域价值做深入透彻的分析，不仅要了解它的现在，还需要了解它未来的发展。因此，我们将从以上提到的三方面为你做详细阐述。

帕赛绝佳的地理位置

　　帕赛北部与老马尼拉市接壤，南部是帕拉纳克（Parañaque），东北则紧挨马卡蒂（Makati）和BGC的Taguig，与马尼拉大都会最火热的几大CBD全部相连，西部还有以“最美日落”闻名世界的马尼拉湾。

　　繁忙的尼诺伊阿基诺国际机场（NAIA）就位于帕赛。2018年，尼诺伊·阿基诺国际机场处理旅客量达四千五百万人次，巨大的人流量足以说明不管在政治、人口还是经济发展方面，其所占据的重要程度都不亚于马卡蒂。而这一区域近几年房价上涨速度飞快，甚至已经接近或超过Makati City和BGC。房租的增速更是让人大跌眼镜，大大超过很多其它热门区域。我们知道，估算房产价格最重要的一个变量就是未来租金的增速。房租增速的微小改变，都会给房产估值带来巨大影响——增速越高，房子的价值也就越高。不过我们也不能忽视了一个事实，由于该湾区主要以博彩业从业人员和游客居住为主，功能性较为单一，且起步价已过高。在投资时也不能过于乐观盲目，要根据自己的需求选择。

马尼拉各区域房价情况

政府规划的重点区域

　　帕赛由七个地区组成，分为二十个区域，共200个Barangay（相当于“村委会”）。土地总面积为18.5平方公里，其中5.5平方公里属于市政府，而9.5平方公里的土地已由民航局（CAA）建筑群占用，其中包括尼诺·阿基诺国际机场（NAIA）和比利亚莫尔（Villamor）空军基地，其余的填海区有4平方公里。因此，在该地区的地方政府中，帕赛拥有更大的土地用于公用事业，占其总土地面积的51.35％有9.5平方公里。

　　由于经济总量的高速增长及杜特尔特上台后的有力措施，使得菲律宾的房地产市场也走向高速增长的阶段。从2013年开始，菲律宾住宅市场基本以每年两位数的速度增长，特别是在2018年下半年，随着越来越多国际买家看好这一市场，增加速度又提升了一个台阶。并且，自2017年4月起，菲律宾便推出了“大建特建”计划，开始大规模的基础设施建设。预计六年内投资8.4万亿比索（约合1.16万亿元人民币），项目涵盖了道路、桥梁、机场、铁路、港口、防洪设施等多个领域。虽然受到了疫情的影响，菲总统府最近依然表示，菲律宾将继续推进与中国企业合作，完善菲律宾的基础设施建设。帕赛就是中国企业家投资最多的一块区域，也是政府规划的重点所在。相信假以时日，我们将见证其更大的发展进步，支持房价增长的是经济增长，这也将推动房地产事业进一步的崛起。

　　此外，因为离岸博彩业员工的强劲需求，湾区的一些公寓项目会提前完成。根据高力国际的分析，2020年的湾区将会是除BGC以外另一个值得关注的高端公寓市场。

商场、赌场云集，亚洲的“拉斯维加斯”

　　我们在做决策投资的时候，需要去伪存真看到本质，要真正从供给和需求两侧考虑。供给越稀缺，需求越刚性，资产价格才越可能稳定上升。

　　而帕塞地区就有着不可多得的稀缺资源。这里有亚洲最大的商场MOA（Mall of asia），相信来过马尼拉的朋友对这里都不会陌生。除大型商场外，帕赛还拥有诸多娱乐场所，包括世界级酒店，游乐园，豪华度假村等，可以说是当之无愧的亚洲“拉斯维加斯”。因此，帕赛吸引着全世界的游客前来消费，极大的带动了当地的经济发展。

　　此外，目前在建与运营中的大小办公楼约有20来座，共有五个综合娱乐城度假村正在分阶段建设与运营。开发商通过打造区域稀缺配套，达到让其房产有更高的溢价能力。像SMDC这么大的开发商，其发展策略也是多元的，并不会仅仅靠着亚洲最大的商场来圈地盖房仅靠卖楼赚钱。在帕赛不断的发展中，这里一定会诞生更多商业机会，也一定会拥有美好的前景。

　　最后，小编想说的是，可能菲律宾在开发土地的程序、承租和买卖方面跟中国不一样，但是对区域规划与开发的思路上是大同小异的。不仅政府会对城市进行总体的规划设计，开发商拿地时，也会做好规划，确定用地属性。有了开发策略后，接着便是更加详细的规划。每一步都有数据分析和支撑，这些都为我们的投资决策提供了一份参考和保障。在对区域有了大致了解后，还需要对每个项目的情况做具体分析，在以后的文章里，小编会给大家提供更多有价值的信息，为你介绍马尼拉其他热门区域并提供有价值的分析意见。